签订房屋买卖合同需谨慎

尹律师：

我近期准备通过中介在上海买房。对我这样的工薪阶层来说，买房可谓是一件“人生大事”，多少有些顾虑。请问在购房过程中，我需要注意哪些关键问题？

上海读者 吴先生

吴先生：

您好！对普通百姓来说，买房确实是一件“人生大事”。很多购房者往往要掏空积蓄才能付得起一套房子的首付。然而，在现实中，除了高额的购房款，购买房屋常常还面临其他风险。在这里有几个问题需要特别注意一下。

■ 在合同上签字视为认同全部条款

购买房屋是家庭的重大行为。综合考虑时间成本、办理手续等因素，大部分购房人会通过中介机构购买房屋。在实践当中，中介机构提供的购房合同大都是有固定格式的文本，其中关于贷款未全部审批成功这一情况，如何处理都有不同选项可以勾选，这一点需要特别注意，在勾选时要给自己预留空间，以备万一贷款未能按时发放，可以及时寻求补救。

除此之外，购房合同中还有对买房人逾期付款的违约金标准、逾期付款的约定解除权、解除合同后的违约标准等制式规定，这些均属于格式文本中的格式条款。

对于上述条款，只要购房人在合同上签字，就视为其同意或认可所有条款的内容，卖方依据合同约定要求解除合同、要求按照合同约定标准支付赔偿金、违约金无可厚非。

■ 格式条款中的违约责任要特别留意

《民法典》第四百七十条规定了一份合同的主要条款有8种，违约责任就是其中之一。很多中介提供的房屋买卖合同，会将逾期付款的违约金标准及违约导致违约解除合同的违约金标准以格式条款的形式进行约定。曾经有这样一起纠纷案，买卖双方签订的购房合同中，逾期付款的违约金标准（总房款的日万分之五）及违约导致违约解除合同的违约金标准（总房款的20%），就是中介机构提供的格式合同的格式条款。

这里要明确一下，格式条款并不是不可修改。在实际购房时，买卖双方可以就合同主要条款等内容进行协商，在补充协议中具体约定，该约定视为补充约定，可以变更格式合同中的格式条款。

所以，购房时买卖双方认为格式合同中的条款不合理，只要经过协商一致，是可以通过补充协议进行调整和变更的。

实践中，逾期付款约定违约金的，一般以逾期付款金额作为基数计算违约金，而非按照合同总价款。购房人如果认为标准和计算基数过高一定要提出异议。

■ 如何在房屋买卖中保护最大利益

在以往的购房纠纷案中，凡是在合同签订、履行和争议解决时有律师全程参与的，就对保护自己的权益非常有利。如果每一个重要步骤都有专业律师的指导和支持，比如卖方在购房人未按期足额付款时及时取证、在合同约定的解除权成立时及时发出解除合同的书面通知等，就可以确保证据链条明确具体且完整无瑕疵。

所谓“外行看热闹、内行看门道”，对咱们普通老百姓而言，出售及购买房屋动辄几百万元，不只是家庭的重大财产处分行为，更是重大法律行为。

如何做尽职调查、如何签署合同、履行合同，如何无瑕疵履行合同义务、在权利受到侵害时及时取证并合法维权非常关键，需要专业人士帮忙审核把关，抱不得任何侥幸心理。

（北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志）

吴先生

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